Procura de crédito habitação adapta-se à subida de juros: como?

Instabilidade e incerteza passaram a ser palavras de ordem. A inflação esmagou o poder de compra dos portugueses. E quem quer comprar casa depara-se com ofertas de crédito habitação cada vez mais caras por via da subida dos juros. Mesmo perante este cenário, as famílias continuam a comprar casa em Portugal, mas fazem-no agora de forma diferente: compram habitações mais baratas e pedem menos capital emprestado aos bancos. E também começam a optar por outro tipo de taxa de juro: a taxa mista, que tem ganho terreno à taxa variável no último ano, tal como revela o relatório trimestral do idealista/créditohabitação em Portugal.

O atual contexto macroeconómico e financeiro tem arrefecido o negócio das casas em Portugal – é certo. O Instituto Nacional de Estatística (INE) revelou que se venderam menos casas entre janeiro e março de 2023 do que no período homólogo (-20,8%). Mas, ainda assim, foram realizadas 34.493 transações de habitações neste período, bem mais do que as registadas antes de 2017.

Como são os novos créditos habitação contratualizados?

Muitas destas famílias compraram casa com recurso a financiamento bancário, que muito encareceu desde 2022 até hoje dada a subida abrupta das taxas de juro. Mas, agora, estão a contratualizar créditos habitação de forma diferente, conclui o relatório trimestral sobre o mercado hipotecário, publicado pelo idealista/créditohabitação, esta segunda-feira, dia 10 de julho de 2023:

• Compram casas mais baratas: o preço médio de compra de casa no segundo trimestre de 2023 foi de 208.661 euros, menos 15% face ao mesmo período de 2022 (244.646 euros). A compra de primeira habitação correspondeu ao valor médio de 219.607 euros, 5,9% inferior ao registado no mesmo período de 2022.
• Valor contratualizado no empréstimo da casa desce: o valor médio dos créditos habitação formalizados foi de 140.138 euros no segundo semestre deste ano, um valor 21% inferior ao registado um ano antes. No caso da aquisição da primeira habitação o valor médio financiado foi de 148.283 euros (desceu 17,8% num ano);
• Montante de entrada no empréstimo da casa sobe: no segundo semestre de 2023, verificou-se que a percentagem de financiamentos entre 80% e 90% do valor da casa desceu face ao mesmo período do ano passado (está em 36% enquanto o ano passado era de quase 48%). Em contraponto, as faixas de financiamento mais baixas têm ganhado terreno, o que pressupõe que as famílias avançam com mais capital de entrada para comprar casa;
• Taxas mistas ganham peso: os créditos habitação contratados a taxa mista – que combina uma taxa de juro fixa durante os primeiros anos e uma taxa variável para o restante prazo - apresentou um “crescimento significativo durante 2022”. E alcançou 25% do total de créditos habitação formalizados no segundo trimestre de 2023 (um ano antes foi de apenas 12%). Embora as taxas variáveis e indexadas à Euribor continuem a ser as mais contratadas, têm vindo a perder peso no crédito total (representaram 61% no segundo trimestre de 2023, contra 72% um ano antes).

O que se mantém estável são os tipos de créditos habitação mais procurados pelas famílias. A aquisição da primeira habitação continua a representar a maioria do montante contratualizado (54,5%) no segundo trimestre de 2023 - muito embora o financiamento dado a não residentes tenha representado 23,4% dos casos, a compra de segunda habitação 11,7% e as transferências 7,8%.

Além disso continua a assistir-se a uma predominância da concessão de créditos habitação por montantes inferiores a 200 mil euros (85,7% do total). Só 9,1% dos contratos intermediados pelo idealista/créditohabitação estão na faixa entre 200 mil e 300 mil euros. E 5,2% dos documentos entre 300 mil e 400 mil euros.

Quem são as famílias que compram casa com crédito habitação?

Os bancos têm em conta vários critérios na hora de conceder um crédito habitação, até porque têm de garantir que os mutuários têm condições financeiras para assegurar o pagamento das prestações da casa e não entrar em incumprimento. Vários dados como a idade, a situação profissional, os rendimentos e o nível de endividamento são tidos em conta para determinar qual é o montante possível emprestar e o respetivo prazo de pagamento, por exemplo.

Considerando o universo de créditos habitação contratualizados por via do idealista/créditohabitação no segundo trimestre de 2023, salta à vista que 81,7% dos contratos foram assinados por mutuários entre os 25 e os 45 anos, mais do que no mesmo período do ano passado ( cerca de 60%). Em resultado, a idade média dos compradores baixou de 40 anos para 38 anos em apenas um ano.

Recorde-se que em abril do ano passado entrou em vigor uma medida macroprudencial do Banco de Portugal, que colocou novos prazos de concessão dos empréstimos consoante as idades, com o propósito de convergir a maturidade média dos novos contratos de crédito habitação para 30 anos.

A estabilidade laboral é outro ponto que os bancos têm em conta na hora de contratar crédito habitação. Segundo o mesmo relatório, quem decidiu avançar para o empréstimo habitação entre abril e junho tem, sobretudo, uma situação profissional estável (89,2%) – muito embora sejam menos do que há um ano (93,3%). Em contrapartida, aumentaram as famílias com novos créditos habitação que trabalham na função pública (de 3,6% no 2T2022 para 6,7% no 2T2023) e com contratos de trabalho temporário (de 1,8% para 3,3% entre esses dois momentos).

O que também é notório é que são as famílias com rendimentos mais baixos que registam um endividamento mais elevado. Quem recebe até 2.000 euros por mês apresentou um endividamento médio de 28% no segundo trimestre de 2023 (29% no período homólogo). E o nível de endividamento das famílias vai descendo à medida que o rendimento mensal aumenta.

Acontece que, atualmente, devido à alta inflação, as famílias têm um rendimento médio mensal (4.899 euros) 8,1% inferior do que há um ano (5.333 euros), tendo por isso menos capacidade de pedir créditos habitação de valores mais avultados. A par de tudo isso, também a recente subida de juros tem reduzido o valor que os bancos são autorizados a emprestar, uma vez que sobe a taxa de esforço dos mutuários. É por isso mesmo que o Banco de Portugal (BdP) quer rever o cálculo da taxa de esforço utilizada para avaliar a concessão de créditos habitação de taxa variável e mista, descendo o teste de stress de 3% atualmente aplicado. Desta forma, o acesso das famílias ao crédito habitação vai tornar-se mais fácil, num momento em que a descida dos juros poderá já estar à espreita.

Fonte: Idealista