O pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis) é um dos passos mais importantes e dispendiosos para quem está a comprar casa em Portugal. Este imposto municipal incide sobre a transmissão onerosa de imóveis, ou seja, sempre que há uma compra e venda de casa, terreno ou qualquer outro imóvel, sendo obrigatório para o comprador efetuar este pagamento antes da assinatura da escritura e da aquisição efetiva do imóvel.

1) O que é o IMT e quem tem de pagar?
2) Como se calcula o IMT?
3) Quando e onde é feito o pagamento do IMT?
4) Quem está isento do pagamento do IMT?
5) O que acontece se não pagar o IMT?
6) O IMT é devolvido se o negócio não se concretizar?
7) Qual a diferença entre IMT e Imposto do Selo?
8) Posso pagar o IMT em prestações?
9) Como pedir isenção do IMT?

O que é o IMT e quem tem de pagar?

O IMT é um imposto municipal devido sempre que se adquire um imóvel em Portugal, seja para habitação própria e permanente, segunda habitação, arrendamento, atividade económica ou terreno. O pagamento do IMT é da responsabilidade do comprador e deve ser realizado antes da escritura do imóvel.

Como se calcula o IMT?

O valor do IMT depende do tipo de imóvel, da sua finalidade (habitação própria permanente, secundária, arrendamento, etc.), da localização e do valor de aquisição ou do Valor Patrimonial Tributário (VPT) – utiliza-se o valor mais alto entre os dois. O cálculo é progressivo, com taxas e escalões definidos anualmente pelo Estado.

Para 2025, os primeiros 104.261 euros do valor do imóvel para habitação própria e permanente estão isentos de IMT. Acima deste valor, aplicam-se taxas progressivas, que variam entre 2% e 8% para habitação própria e permanente, e podem chegar a 6,5% para segunda habitação ou imóveis para arrendamento.

O IMT é calculado pela fórmula:
IMT = (Taxa aplicável x Valor tributável) – Parcela a abater.
A taxa aplicável considera a taxa marginal do escalão correspondente, mas também existe a taxa média que não é considerada no cálculo:

Taxa Marginal
  • É a percentagem máxima aplicada à parte do valor do imóvel que se encontra dentro de um determinado escalão.
  • Sempre que o valor do imóvel entra num novo escalão, a taxa marginal desse escalão é aplicada apenas à parte do valor que excede o limite inferior do escalão anterior.
  • Exemplo: Se um imóvel custa 200.000 €, e o escalão entre 194.458 € e 324.058 € tem uma taxa marginal de 7%, essa taxa só se aplica à parte do valor acima de 194.458 €.
Taxa Média
  • Corresponde à percentagem média de imposto efetivamente pago sobre o valor total do imóvel dentro de um determinado escalão.
  • É calculada dividindo o valor total de imposto a pagar pelo valor total do imóvel, resultando numa percentagem inferior à taxa marginal, exceto nos escalões mais altos onde há taxa única.
  • Ajuda a perceber, em termos práticos, qual a carga fiscal efetiva sobre o valor total da transação.
Quando e onde é feito o pagamento do IMT?

O pagamento do IMT deve ser feito imediatamente antes da assinatura da escritura de compra e venda do imóvel. O comprador deve apresentar o comprovativo de pagamento no momento da escritura. O pagamento pode ser realizado presencialmente nas Finanças ou online no Portal das Finanças, através do preenchimento do Modelo 1 do IMT, que gera a referência para pagamento.

Quem está isento do pagamento do IMT?

Em 2025, estão isentos do pagamento do IMT:
  • Imóveis para habitação própria e permanente até 104.261 euros.
  • Jovens até 35 anos que comprem a primeira casa para habitação própria e permanente, até ao limite de 324.058 euros.
  • Existem ainda isenções para imóveis para arrendamento permanente, reabilitação urbana, compra para revenda, entre outros casos previstos na lei.
O que acontece se não pagar o IMT?

Se o IMT não for pago, a escritura de compra e venda não pode ser realizada, impedindo a transmissão do imóvel para o novo proprietário. Além disso, o não pagamento pode originar coimas e juros de mora.

O IMT é devolvido se o negócio não se concretizar?

Se o negócio não se concretizar e o imóvel não for adquirido, é possível solicitar a devolução do IMT pago, mediante apresentação de prova junto da Autoridade Tributária.
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Qual a diferença entre IMT e Imposto do Selo?

O IMT incide sobre a transmissão do imóvel, enquanto o Imposto do Selo é outro imposto obrigatório, normalmente de 0,8% sobre o valor da compra, pago também antes da escritura.

Posso pagar o IMT em prestações?

O pagamento do IMT é feito numa única prestação, antes da escritura. Não existe, atualmente, a possibilidade de pagamento em prestações.

Como pedir isenção do IMT?

A isenção do IMT pode ser automática, caso cumpra os requisitos (por exemplo, valor do imóvel inferior ao limite de isenção). Para outros casos, deve ser solicitada junto das Finanças, apresentando os documentos necessários.

O pagamento do IMT é uma etapa incontornável e de grande impacto financeiro na compra de casa em Portugal. É fundamental conhecer as regras, os escalões e as isenções em vigor para 2025, de modo a planear corretamente o orçamento e evitar surpresas no momento da escritura. Além do IMT, não esquecer outros encargos obrigatórios, como o Imposto do Selo e as despesas de registo e notariado. A preparação atempada e o esclarecimento de todas as dúvidas garantem um processo de compra de casa mais seguro e transparente.

Fonte : SUPERCASA