Obstáculos no Acesso dos Jovens ao Crédito à Habitação

Introdução ao Crédito Habitação com Garantia Estatal

A introdução da garantia estatal no crédito à habitação foi anunciada como uma solução inovadora para apoiar jovens entre os 18 e os 35 anos na compra da primeira habitação própria permanente. Esta medida permite financiar até 100% do valor da avaliação do imóvel, sendo que o Estado assegura até 15% do montante do crédito. A iniciativa aplica-se a contratos celebrados até ao final de 2026, oferecendo a possibilidade de superar a tradicional limitação de financiamento, que é, na maioria dos casos, de 90%.

Contudo, apesar de parecer uma solução ideal para jovens com pouca poupança, a implementação prática tem revelado barreiras que impedem muitos de beneficiar desta ajuda. Entre as principais dificuldades destaca-se o critério da taxa de esforço, que continua a ser um requisito obrigatório e inflexível, mesmo nos casos em que o crédito inclui a garantia estatal.
 

Taxa de Esforço: Uma Barreira Incontornável

A taxa de esforço é um fator crucial na análise de viabilidade dos empréstimos à habitação. Este indicador mede a proporção dos rendimentos líquidos do agregado familiar que é destinada ao pagamento das prestações de crédito, sendo normalmente limitado a 35%. Apesar de a garantia estatal aumentar o montante financiável, esta regra mantém-se inalterada, dificultando a aprovação de créditos para muitos jovens.

Na prática, isso significa que jovens com rendimentos médios ou baixos, mesmo que sejam potenciais compradores em condições normais de financiamento (90%), podem não cumprir o limite da taxa de esforço ao solicitar 100% de financiamento. Este cenário é agravado por outro fator: alguns bancos têm ajustado os spreads nos casos de crédito com garantia estatal, aumentando os custos globais do empréstimo e, consequentemente, a taxa de esforço dos candidatos.

Por exemplo, jovens casais que não dispõem de poupanças para a entrada inicial do imóvel recorrem à garantia estatal para financiar 100% do valor de compra. Contudo, devido ao aumento do encargo mensal provocado pelo financiamento total e, em alguns casos, pela subida dos spreads, não conseguem cumprir o limite de esforço estipulado. Este problema demonstra que a medida, embora bem-intencionada, pode não ser suficientemente inclusiva para quem mais precisa.
 

Falhas na Comunicação e Expectativas Irrealistas

Outro problema identificado é a falta de clareza na comunicação da medida. Muitos jovens interpretam incorretamente o funcionamento da garantia estatal, acreditando que esta se traduz num financiamento direto do Estado para cobrir a entrada inicial. Contudo, a garantia é apenas um mecanismo que reduz o risco para os bancos, permitindo-lhes conceder financiamentos superiores a 90%.

Este mal-entendido tem gerado frustrações entre os jovens que, ao iniciar o processo, descobrem que o montante garantido pelo Estado é contabilizado na taxa de esforço. Na prática, isso significa que continuam a precisar de rendimentos que justifiquem o financiamento solicitado. Para muitos, essa expectativa não corresponde à realidade financeira, o que resulta na recusa do crédito.
 

Impacto no Mercado Imobiliário

A medida também tem implicações no mercado imobiliário. Ao incentivar a procura por habitação, especialmente entre os jovens, a garantia estatal acaba por pressionar ainda mais um mercado já caracterizado pela escassez de oferta e preços elevados. Esta dinâmica agrava a dificuldade de acesso à habitação, não apenas para os jovens, mas também para outros grupos populacionais.

Adicionalmente, o financiamento a 100% pode contribuir para uma escalada nos preços dos imóveis, uma vez que mais compradores competem pelas mesmas propriedades, aumentando o poder de negociação dos vendedores. Este efeito colateral pode ser particularmente prejudicial em zonas urbanas, onde a oferta é limitada e a procura já é intensa.
 

Recomendações para Jovens e Decisores Políticos

Para que o acesso dos jovens ao crédito à habitação seja mais inclusivo e eficaz, é necessário adotar medidas complementares e ajustes na política atual. Eis algumas sugestões:
 

Revisão dos Critérios de Acesso:

Considerar uma abordagem mais flexível para a taxa de esforço nos casos de crédito com garantia estatal, permitindo critérios ajustados à realidade financeira dos jovens.
 

Promoção de Educação Financeira:

Implementar campanhas informativas para esclarecer o funcionamento da garantia estatal e ajudar os jovens a compreender melhor as exigências do crédito à habitação.
 

Apoio à Poupança Inicial:

Criar incentivos específicos para ajudar os jovens a acumular poupanças para a entrada inicial, como contas-poupança com benefícios fiscais ou subsídios diretos para a primeira habitação.
 

Regulação do Mercado Imobiliário:

Promover políticas que aumentem a oferta de habitação acessível, especialmente em áreas urbanas, para reduzir a pressão sobre os preços.
 

Monitorização da Prática Bancária:

Garantir que os bancos mantêm spreads competitivos e transparentes nos casos de crédito com garantia estatal, evitando práticas que penalizem os candidatos.


A garantia estatal no crédito à habitação é uma medida promissora para facilitar o acesso dos jovens à compra da primeira casa. Contudo, as limitações impostas pela taxa de esforço e os desafios do mercado imobiliário comprometem o alcance deste objetivo. É essencial que as entidades governamentais e financeiras trabalhem em conjunto para melhorar a implementação da medida e torná-la mais inclusiva, garantindo que os jovens possam concretizar o sonho da casa própria sem enfrentar barreiras desnecessárias.

FONTE: CASASAPO