Nos últimos anos, o mercado de crédito à habitação em Portugal tem mostrado uma tendência de adaptação a novas medidas macroprudenciais, com o Banco de Portugal a implementar regras mais rigorosas para proteger tanto as instituições financeiras quanto os mutuários. Em 2024, o perfil de risco dos mutuários melhorou, com um número significativo de novos contratos a apresentar rácios LTV (Loan-to-Value) e DSTI (Debt Service-to-Income) abaixo dos limites estabelecidos pela autoridade reguladora.

No entanto, mesmo com a melhoria nos índices de risco, os mutuários devem estar atentos e fazer uma análise cuidadosa do crédito à habitação antes de contratar. O crédito à habitação, essencial para a compra de imóveis, pode ser uma excelente solução, mas requer uma atenção minuciosa às condições contratuais. Aconselha-se que, ao recorrer ao financiamento, o mutuário tenha clareza sobre o seu perfil de risco e as suas capacidades financeiras para evitar compromissos que possam colocar em risco a sua estabilidade económica.
A Importância de Escolher uma Entidade Fiável e Habilitada
Antes de avançar com qualquer processo de crédito à habitação, é fundamental que os consumidores se assegurem de que estão a lidar com uma instituição financeira devidamente habilitada a operar em Portugal. O Banco de Portugal é o regulador responsável por supervisionar as entidades financeiras e garantir que estas cumpram com as normas estabelecidas.

Infelizmente, existem algumas entidades que operam sem a devida autorização, oferecendo produtos financeiros que não estão de acordo com a legislação. Estas entidades podem colocar os consumidores em situações de risco, oferecendo condições desfavoráveis ou até fraudulentas. Por isso, é imprescindível verificar que a instituição é regulada pelo Banco de Portugal, o que pode ser feito consultando a lista de entidades autorizadas no site do Banco de Portugal.

Recomenda-se também que os consumidores façam uma pesquisa detalhada sobre as condições do crédito, como taxas de juro, prazos de pagamento e eventuais encargos. Além disso, consultar o Portal do Cliente Bancário é uma boa forma de garantir que está a negociar com uma entidade devidamente reconhecida.
A Evolução dos Preços da Habitação em Portugal
Outro fator que deve ser levado em consideração ao contratar um crédito à habitação é o cenário atual do mercado imobiliário. O preço médio das casas em Portugal registou uma subida significativa de 13,7% em 2024, colocando o país no quarto lugar a nível mundial em termos de aumento dos preços, logo atrás da Bulgária e Polónia. Esta valorização, que foi de 3,1% no último semestre de 2024, tem sido impulsionada por uma combinação de fatores, incluindo a diminuição das taxas de juro e a instabilidade política.

O aumento dos preços das casas torna ainda mais relevante o estudo cuidadoso das condições do crédito à habitação, uma vez que a pressão sobre os preços pode levar a um maior endividamento das famílias. Além disso, a escassez de oferta de imóveis, combinada com a procura elevada, está a reforçar a tendência de valorização dos imóveis. Embora as taxas de juro devam continuar a cair ao longo de 2025, o impacto sobre o preço dos imóveis pode manter-se elevado, fazendo com que o crédito à habitação continue a ser uma ferramenta importante para quem deseja adquirir a sua casa.

Portanto, é essencial que os consumidores se preparem para um mercado que, apesar das variações nas taxas de juro, continua a registar aumentos nos preços das casas. A escolha do financiamento deve ser feita com base numa análise rigorosa das condições, tendo em mente que o crédito à habitação representa um compromisso a longo prazo.
Como Fazer uma Boa Pesquisa e Planeamento
A pesquisa detalhada sobre o crédito à habitação deve ir além da simples comparação de taxas de juro. Existem várias variáveis que devem ser analisadas para garantir que o financiamento é o mais adequado à sua situação financeira. Aconselha-se a consulta de simuladores de crédito, que podem ser encontrados em vários sites de bancos e outras instituições financeiras, permitindo ao consumidor perceber quais são os custos totais do crédito, incluindo taxas de juro, seguros obrigatórios e outros encargos adicionais.

Além disso, é importante calcular a sua taxa de esforço, ou seja, a percentagem da sua renda mensal que será destinada ao pagamento do crédito à habitação. O Banco de Portugal recomenda que a taxa de esforço não ultrapasse os 40% a 50% da renda mensal, o que garante que o mutuário não comprometa o seu orçamento familiar com os pagamentos do empréstimo.

Uma boa análise do financiamento também envolve a escolha do tipo de taxa de juro: fixa ou variável. A taxa fixa oferece maior estabilidade, mas pode ser mais elevada no início. Já a taxa variável pode ser mais vantajosa a longo prazo, mas depende da evolução das taxas de juro do mercado.
O Impacto das Medidas Fiscais e do Regime de Garantia de Estado
Em 2024, o regime de garantia do Estado para jovens até 35 anos, que permite o financiamento de até 100% do valor de um imóvel, foi introduzido com o objetivo de facilitar o acesso à habitação. Esta medida pode ser benéfica para quem tem dificuldades em reunir o valor necessário para o pagamento da entrada de um imóvel, mas também pode representar um risco maior, dado que o financiamento a 100% não exige um valor de entrada inicial.

Apesar das vantagens, o crédito à habitação com garantia do Estado pode resultar em um aumento nos rácios LTV e DSTI, o que pode comprometer a sustentabilidade do financiamento no futuro. Por isso, é importante que os mutuários considerem todos os fatores, incluindo a possibilidade de variações nos preços dos imóveis e nas taxas de juro.

Ao recorrer ao crédito à habitação, os consumidores devem ter sempre em mente a importância de fazer uma pesquisa detalhada, comparar várias ofertas de financiamento e garantir que estão a lidar com instituições devidamente autorizadas e fiáveis. A decisão de contratar um crédito à habitação deve ser tomada com base numa análise cuidadosa das condições financeiras e do impacto de uma eventual subida dos preços das casas.

Além disso, o acompanhamento contínuo do mercado imobiliário e das condições macroeconómicas, como a evolução das taxas de juro e dos preços da habitação, é essencial para garantir que a decisão de financiamento seja a mais vantajosa a longo prazo.

Fonte: CASASAPO